전세 계약 갱신 청구권

전세 계약 갱신 청구권

말도 많고 탈도 많은 부동산 시장의 안정화를 위해서 정부에서는 매우 다양한 부동산 관련 정책을 시행하고 있습니다. 그리고 오늘 알아보는 전세 계약 갱신 청구권이 포함된 주택임차보호법 개정안이 시행되면서 집주인이나 세입자나 바뀐 내용에 대해 정확하게 알지 못하고 헷갈려하는 모습도 쉽게 볼 수 있습니다.

 

저는 올해 여름에 새 빌라에 전세로 입주를 하게 되었는데, 아무래도 세입자의 입장이다 보니까 뉴스에 오르고 내리는 임대차 개정안에 관심을 가지지 않을 수가 없었습니다. 직접 살펴보니까 내용이 크게 어려운 것은 아니었습니다. 오늘은 세입자와 집주인의 입장에서 요약해본 전세 계약 갱신 청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

이해하기 쉬운 전세 계약 갱신 청구권 요약

전세를 살아본 사람이라면 알겠지만 2년이라는 기간이 길다면 길고 짧다면 꽤나 짧은 시간으로 느껴집니다. 이제야 좀 안정될 것 같다 생각하면 어느새 계약이 만료되면서 갱신을 하거나 새 집으로 이사를 가야하기 때문입니다. 또 계약 갱신시 임대료가 갑작스럽게 상승하면 은행 여기저기 찾아보라 정말 정신도 하나도 없습니다. 이에 따라 정부에서는 임차인의 보호를 위해서 임대차 제도를 개선하였고 여기에는 전세 계약 갱신 청구권에 대한 내용도 포함되어 있습니다.

 

 

세입자인데 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

오늘 알아보는 전세 계약 갱신 청구권의 핵심 내용이라 할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 개정된 법안에 따라 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

언제부터 전세 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있나요?

임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 신청할 수 있습니다. 다만 2020년 12월 10일 이후에 계약을 최초로 체결하거나 갱신한 계약은 6개월 ~ 최소 2개월로 적용됩니다. 이 때 1개월전까지의 기준은 초일불산입원칙에 따라서 계약이 만료되는 날짜의 1개월 전까지 임대인에게 갱신 의사가 전달되어야 합니다.

 

• 예를 들어 전세 계약 갱신 청구권을 행사하기 위해서는 계약 만료일이 2021년 5월 30일인 경우 2021년 4월 30일 0시까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 하는 것 입니다.
• 20201년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약의 경우 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 전세 계약 갱신 청구권을 행사해야 합니다.

 

 

 

 

 

몇번까지 쓸 수 있나요?

전세 계약 갱신 청구권은 1번만 사용할 수 있으며, 갱신 시 계약은 2년간 보장됩니다.

 

 

묵시적 갱신도 포함되나요?

묵시적 갱신의 경우 전세 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 간주되지 않습니다. 전세 계약 갱신 청구권의 행사는 임차인이 임대인에게 명확한 갱신 의사를 표시하는 것이 원칙입니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신이 된 경우 묵시적 갱신 기간이 종료된 후 전세 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

집주인인데 전세 계약 청구권을 거부할 수 있나요?

임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 집주인은 이를 거부할 수 없습니다. 다만 갱신 청구권은 1회만 행사할 수 있으므로 다음 계약시에는 거부할 수 있습니다. 다만 집주인이 실거주를 목적으로 퇴거를 요청할 경우 거부할 수 있습니다. 기타 추가적인 몇가지 항목에 해당할 경우 집주인은 갱신 청구권을 거부할 수 있습니다. (본문 하단 기록)

 

 

조건은 똑같이 갱신되나요?

세입자가 집주인에게 전세 계약 갱신 청구권을 행사할 경우 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 다만 보증금은 5% 범위내에서 증감될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이사를 가기로 했다가 취소하고 계속 살 수 있나요?

세입자가 퇴거를 하기로 했고 보증금 일부를 돌려받았더라 하더라도 임차인의 지위를 계속 유지하고 있는 상태라면 전세 계약 갱신 청구권의 조건인 계약 종료 6개월 ~ 1개월전까지 갱신 청구권을 활용할 수 있습니다. 이 때 계약 기간이 종료되었더라도 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차 관계가 지속되는 것으로 간주됩니다.

 

 

집주인이 새 세입자를 받겠다며 나가라고 하는데 어떻게 하나요?

전세 계약 갱신 청구권이 적용되는 2020년 12월 10일 이후에 집주인이 새 세입자를 구한 것이라면 이미 거주하고 있는 사람에게 갱신 요구권이 적용됩니다. 그렇기 때문에 집주인은 세입자를 새로 받고 싶더라도 이전 거주자의 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

계약 갱신시 무조건 2년 동안 거주해야 하나요?

세입자가 전세 계약 갱신 청구권을 행사하여 계속 거주중이라 하더라도 임차인은 필요할 경우 임대인에게 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 해지 요구를 받은 날로부터 3개월이 지나고 효력이 발생합니다. 또 계약 해지를 요구하였더라도 계약 기간이 만료되기 전이라면 3개월간의 임대료는 납부를 해야 합니다.

 

 

작성해야 하는 서류가 있나요?

전세 계약 갱신 청구권을 행사하는 방법은 별다른 제한이 없습니다. 문자 메세지, 이메일, 구두 통보 모두 가능합니다. 대신 확실한 증거를 남기기 위해서는 되도록 문서화해서 남겨놓는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

 

계약서는 새로 작성해야 하나요?

세입자가 전세 계약 갱신 청구권을 행사하였을 경우 이전과 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주됩니다. 그렇기 때문에 굳이 작성해야 할 필요는 없습니다. 다만 보증금이나 임대료 등에서 새로 합의한 내용이 있을 경우 이를 확인하기 위한 증거 서류를 남겨두는 것이 좋습니다.

 

집주인이 직접 거주하겠다며 퇴거를 요청했는데 알고 보니 거짓이었다면?

임대인의 거짓으로 퇴거를 하게 되었을 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상 청구가 가능합니다. 손해 배상 예정액은 갱신 거절 당시의 임대료의 3개월분 금액, 임대인이 새 세입자가 받은 월단우 임대료, 갱신 거절로 인하여 임차인이 받은 손해액 중 가장 큰 금액을 배상받으 수 있습니다.

 

 

 

 

집주인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우

기본적으로 임대인은 임차인의 전세 계약 갱신 청구권 행사를 거부할 수 없습니다. 다만 아래의 항목에 해당하는 경우 법적인 기준에 따라 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

• 임대인이 실거주를 하는 경우
• 세입자가 2기의 차임액 만큼에 이르기까지 차임을 연체한 경우
• 세입자가 허위 정보로 계약 또는 불법 영업장 운영 등의 목적으로 임차를 한 경우
• 서로 계약 해지를 합의하고 임대인이 임차인에게 합당한 보상을 (이사비 등) 제공한 경우
• 임대인의 동의 없이 임차인이 마음대로 주택의 일부 또는 전부를 전대하거나 인테리어 공사를 한 경우
• 세입자가 임차한 주택의 일부 또는 전부를 고의 또는 과실로 파손, 증축, 개축, 개조한 경우
• 주택의 일부 또는 전체가 멸실되어 주거로서의 기능을 상실한 경우
• 주택의 노후, 훼손, 멸실, 철거, 재건축 등의 사유가 있고 이를 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 세입자가 세입자로서 의무를 위반하거나 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유를 일으킨 경우

 

 

 

 

집 매매할 때 전세 세입자 계약갱신청구권 행사 여부 명시